宅地建物取引業の免許制度

宅地建物取引業とは

宅地建物取引業（以下「宅建業」という。）とは、宅地又は建物について次に掲げる行為を業として行うものをいいます。業として行うとは、不特定多数の人を対象として反復又は継続して行い、社会通念上、事業の遂行とみることができる程度のものをいいます。

• 宅地又は建物の売買
• 宅地又は建物の交換
• 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理
• 宅地又は建物の売買、交換又は貸借の媒介

不動産賃貸業（貸家貸室業等）、不動産管理業（メンテナンス業等）、家賃徴収代行などの事業は、宅地建物取引業法（以下「業法」という。）の規定外となります。

免許権者等

宅建業を営もうとする場合は、法の規定に基づき免許を受けることが必要になります。

2以上の都道府県に事務所を設置するとき

国土交通大臣の免許を受けることが必要です。

1の都道府県に事務所を設置するとき

事務所の所在地を管轄する都道府県知事の免許を受けることが必要です。

免許申請者

個人の免許は、個人が宅建業を営むためのものであり、法人の免許は、株式会社、有限会社、協同組合等の会社法又はその他の法律によって法人格を有するものが宅建業を営むためのものです。

法人の場合は、登記簿の事業目的欄に宅建業を営む旨（不動産の売買、不動産の貸借の媒介等で可。）登記されていることが必要です。

また、申請者の商号又は名称が次のようなものである場合は、免許を受けられないので注意してください。

• 法令上、その名称の使用が禁止されているもの
• 地方公共団体、公的機関の名称と紛らわしいもの
• 指定流通機構と紛らわしいもの
• 算用数字、変体がな、図形または符号等で判読しにくいもの

免許の要件等

免許の基準等

免許を受けようとする者が次の「欠格事由（PDF：63KB）」の一に該当する場合、若しくは免許申請書又はその添付書類中に重要な事項について虚偽の記載があり若しくは重要な事項の記載が欠けている場合には免許を与えることはできません。

なお、免許を受けた後も、この欠格事由の1～4及び7のほか、次のいずれかに該当する場合には、その免許は取り消されることになります。

• 業法第7条第1項各号のいずれかに該当する場合において第3条第1項の免許を受けていないことが判明したとき
• 免許を受けてから1年以内に事業を開始せず、又は引き続いて1年以上事業を休止したとき
• 業法第11条第1項の規定による届出がなくて同項第3号から第5号までのいずれかに該当する事実が判明したとき
• 不正の手段により第3条第1項の免許を受けたとき
• 業法第65条第2項各号のいずれかに該当し情状が特に重いとき、又は同条第2項若しくは第4項の規定による業務の停止の処分に違反したとき

また、次の場合も免許が取り消されることがあります。

• 免許日から3か月以内に営業保証金の供託（宅地建物取引業保証協会に加入する場合は免除）をした旨の届け出をせず、免許権者から当該届出をすべき旨の催告が到達した場合に、当該催告が到達した日から1月以内に営業保証金を供託した旨を免許権者に届出しないとき
• 県が業者の事務所の所在地を確知できないとき、又は業者の所在（法人である場合においては、その役員の所在をいう。）を確知できないときに、県の公報でその事実を公告したにもかかわらず、その公告の日から30日を経過しても当該業者から申出がないとき

事務所

宅建業の事務所の範囲

免許制度において事務所は重要な意味を持っています。事務所の所在が免許権者を定める要素となっており、事務所には専任の宅地建物取引士の設置が義務づけられています。また、事務所の数に応じて営業保証金を供託しなければならないこと等が、その主要なものです。

(1)本店又は支店（主たる事務所又は従たる事務所）

支店又は従たる事務所（以下「支店等」という。）で宅建業を営みますと、本店又は主たる事務所（以下「本店等」という。）で宅建業を行わなくても本店等は宅建業の「事務所」となり、本店等に係る営業保証金の供託等及び専任の宅地建物取引士の設置が必要になります。

支店等の登記があっても、当該支店等において宅建業を行わない場合は、宅建業の「事務所」にはなりません。

(2)上記(1)のほか、「継続的に業務を行うことができる施設を有する場所」で宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人を置くもの

実体上支店に類似するものといえるので、支店としての名称を付していなくても従たる事務所として取り扱われます。

事務所の要件

申請をする際には、以下の要件を満たし実際に業務を開始できる状態になっている必要があります。

事務所の形態

一般的な解釈としては、物理的にも宅建業の業務を継続的に行える機能を持ち、社会通念上も事務所として認識される程度の独立した形態を備えていることが必要です。移動の容易な施設等は事務所としては認められません。

宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人の設置

事務所（継続的に業務が行うことができる施設）ごとに宅建業に係る契約を締結する権限を有する使用人（以下「政令使用人」という。）を置くことが必要になります。免許申請者が常勤する場合は、別の方を政令使用人として設置する必要はありませんが、常勤できない事務所は、政令使用人を設置する必要があります。

専任の宅地建物取引士の設置

専任の宅地建物取引士は、「常勤性」と「専従性」の2要件を充たさなければならず、原則として、他の法人の代表者、他の専任性を要する業務に従事している方、他に勤め先がある方及び住所地が通勤不可能な場所になっている方等は、専任の宅地建物取引士に就任することはできません。

専任の宅地建物取引士が他の宅地建物取引業者（以下「業者」という。）に従事していたことがある場合、当該従事していた業者が免許権者あてに当該宅地建物取引士に係る業法第9条の変更の届出及び業法施行細則第3条の「従事者異動届」を届出ていないと、他の業者に従事していないことが確認できず、申請を受付できないことになりますので注意してください。

なお、申請会社の監査役は、当該申請会社の専任の宅地建物取引士に就任することはできません。また、免許取得後に専任の宅地建物取引士の数が不足するに至った場合には、2週間以内に補充等必要な措置を取る必要があります。

免許の申請

• 新規免許申請又は免許更新申請をするときは

免許取得後の諸手続

• 営業保証金の供託又は保証協会に加入をするには
• 証明書の携帯等が必要になります
• 免許換え申請をするときは
• 業者名簿登載事項に変更が生じたときは
• 従業者の異動若しくは従業者の氏名又は主たる職務内容に変更が生じたときは
• 業者免許証の記載事項に変更が生じたときは
• 業者免許証を紛失等したときは
• 案内所等で業務を行うには
• 事業を廃止等したときは
• 営業保証金等を取戻すには

宅地建物取引業鹿児島県知事免許申請等における個人情報の利用目的

記

• 免許に係る審査事務（業法第5条に示されている欠格要件に該当しないか等の、免許に係る審査事務）
• 業者名簿登載事項の変更の届出に係る確認事務
• 免許を受けた業者に対する行政処分等に係る事務（業法第65条の規定による指示や業務の停止、業法第66条等の規定による免許取消し、業法第71条の規定による指導等に係る事務）
• 免許申請書等の閲覧（業法第10条の規定による一般閲覧）
• 他の法令に係る欠格要件又は違反等が疑われる場合における当該法令を所管する行政庁への情報の提供

関係法令

• 国土交通省のホームページ（外部サイトへリンク）